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产开发过热，增加盲目性。房地产开发要与本地区的经济基础、人口规模相适应，否则就会过热，进而引发泡沫。在这种情况下，如果媒体导向发生错误，产生房地产泡沫就在所难免，这是非常值得警惕的。

第七章　中国房市存在泡沫吗（4）

权力寻租是指在不完善的市场机制中，少数拥有特权的人凭借其权力进行不平等竞争从而获得超经济收入的行为，一般伴随着所谓“权钱交易”现象。转轨时期，中国土地供应的“双轨制”是造成土地市场权力寻租的根源。政企不分的体制所引发的官办公司与政府部门千丝万缕的联系则为权力寻租打开方便之门。同时，权力寻租者为了捍卫其既得利益，又进一步强化土地供应“双轨制”以及政企不分的经济体制。土地市场中的权力寻租严重破坏了市场经济的公平竞争机制，使市场的资源配置功能丧失，导致真正进行房地产投资开发的市场主体由于拿不到土地或被迫高价转让土地而逐步退出市场。权力寻租者们炒买炒卖国家给予的出让土地使用权的垄断权力，以权谋私，权钱交易，成为土地投机、地产泡沫形成的原因之一。

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二、前车之鉴——历史典型房地产泡沫危机回顾

世界上许多国家和地区都曾不同程度地发生过“房地产泡沫”危机。其中以美国、日本、东南亚、我国香港地区和海南省的房地产泡沫最具代表性，房地产泡沫的破灭使这些国家和地区的经济出现长期衰退，甚至导致了金融危机。“前事不忘，后事之师”，在细究房地产泡沫的始末中，我们会发现有很多教训和经验值得借鉴……

1�美国早就有房地产危机

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美国储贷协会（Savings　&　Loans）危机

可追溯的有典型意义的金融房地产泡沫，首先是20世纪80年代美国的储贷协会危机。

美国储蓄与信贷协会（简称储贷协会）是美国的住房金融机构，它吸收存款并提供住房贷款，长期在金融机构中占有重要地位。到20世纪80年代末，储贷协会在美国住房抵押贷款领域已经占据了最大的市场份额。然而，从20　世纪70年代末开始，美国利率市场化，协会会员机构的经营开始暴露出很多问题。

储贷协会的长期固定利率抵押贷款，在利率市场化中出现了资产负债期限和利率不匹配、利率上升及金融创新加剧竞争，使储贷协会筹资成本大幅上升，出现利率逆差。经营多元化使资产迅速扩张，涉入不熟悉的新领域。存款人只根据利率而非金融机构的资产质量进行储蓄，储蓄保险未与机构资产组合风险程度挂钩，导致经理道德风险。监管当局采取容忍态度，甚至不愿透露问题。1982年，一半储贷协会会员机构丧失偿付能力，80％面临亏损，挤兑风潮迅速蔓延。

美国政府为了缓解储贷协会面临的困境，在80年代初放宽了对储贷协会的限制，允许其在房地产、证券、保险等领域与商业银行展开业务竞争。许多储贷协会机构从此开始将业务转向高收益、高风险的消费贷款、商用不动产贷款和商业贷款，最终渡过危机。20世纪80年代美国在利率市场化、减税等刺激下房地产投资大规模扩张，1980年商业银行房地产贷款占贷款总额的40％。然而，1986年国际石油价格暴跌，1987年股市“黑色星期一”加速了房地产萧条，23个大城市房屋空置率达20％。通过机构关闭和银行信贷收缩，美国房地产泡沫破灭了。这使许多储贷协会出现资不抵债的现象，至80年代末，储贷协会总亏损额已达到5000亿美元。这迫使政府只能动用资金来保证存款人的利益，使联邦储蓄与贷款保险公司（FSLIC）的保险基金消耗殆尽肖剑�房地产泡沫：现象、特征及危害［D］�上海：上海社会科学院，2007�。

美国房贷市场危机不断

上世纪90年代美国IT领域泡沫迅速膨胀，在2001年骤然破裂，经济陷入短暂衰退，全球经济亦未能幸免。此后，美国又吹起房地产泡沫，出现新一轮繁荣。2000年至2005年，全美平均房价增长了58％，年均涨幅超过10％，而过去的半个多世纪，年均上涨幅度仅为5�5％。美国房地产市场一直处于快速发展之中，2005年美国共建新房200万栋，为历史最高纪录之一，十年间新房开工率上涨40�3％。用于住宅的投资占GDP的6％，是1955年以来的最高水平。与此同时，美国的房价收入比、房价租金比也都达到历史最高水平。

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