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购房地位竞争上占据可观优势。相较于单收入家庭，双收入家庭里夫妻两人合起来的收入，

能付得起更大更好房子的月供。可一旦大多数家庭都变成了双收入，这一优势也就丧失了。

双收入家庭获得了更强的购买力，但它的主要后果是强行抬高了夫妻所购买房子的价格。现

在还想跟邻居看齐的夫妇，除了让妻子从事受薪工作之外，实在没什么别的选择。

可我们对房子着迷的最突出证据，则是：截至2003年底，澳大利亚房地产市场连续7年走强，

在此期间，房价翻了两番多。此次繁荣期的规模和强度，主要是由以下原因造成的：由于多

年来持续保持低通胀，房屋贷款利率降了一半。根据银行采用的标准贷款公式（判断可以向

贷款人借出多少钱），利息减半，则贷款人的贷款额度大致可翻一倍。但我们先别急着得出

结论。仔细想一想，你会发现，面对20世纪90年代贷款利率的稳步下降，我们有三种可能的

应对方式。

第一，人们可以保持月供不变，这意味着他们能够尽早还清贷款；第二，人们可以把月供减

到最低限度，从而有更多的钱可花在其他东西上；第三，人们可以换购一套更昂贵的住宅，

月供也不会大幅增加。虽说三条道路都有不少人选，可很明显，大部分人都选择了换购住宅

。

为什么大多数选择了这条路呢？表面上看起来似乎很明显，我们是想要满足长久以来对高质

量住房的需求。我们一直想在房子上多花钱，只是以前承担不起。借贷成本一下降，我们立

刻就扑了上去。照你想来，减半的利息，绝对会带来大批初次购房者。从前根本买不起房的

年轻夫妇—还有不那么年轻的夫妇—进入购房市场的机会大大增加了。

可澳大利亚央行（Reserve

Bank）的研究却表明情况并非如此。在房地产7年繁荣时期，发放给初次购房者的贷款比例，

和正常年景并无太大差异。房屋和住房贷款需求的巨大增长，并不意味着拥有住房人数的巨

大增长。相反，现有的住房拥有者，为了提高自己在市场上的位置，把大量潜在初次购房者

对住房的迷恋（2）

挤到了一边去。

我们对房子着迷的最后一个迹象，来自此次繁荣期的一大特点：投资性住房所扮演的特殊角

色。我们以前担心澳大利亚会变成一个房客之国，现在却变成了一个房东之国。告别了在证

券市场上的搏杀—砖头和瓦块重新成了诚实澳大利亚人的投资上选。大批婴儿潮时期出生的人

意识到，退休之前自己没有省下足够的钱，所以转入投资性房地产市场，以期迎头赶上。

银行和其他信贷机构新近发放的住房贷款，约有40％放给了投资者（非自住）。我们在房屋上

的所有欠款，1/3以上都归于出租性住房。这一比例，自20世纪90年代初增加了15％。做了抵

押贷款的家庭，只有1/3。

但请记住这一点：拥有投资性房地产的家庭比例，现今已达17％。而在前20％最富有的家庭中

，该比例更是接近1/4。这种对砖头瓦块的迷恋很符合澳大利亚人的脾性。在美国和加拿大，

拥有投资性房地产的家庭比例，还不到本国的一半。英国家庭更只有2％。

根据澳大利亚央行的说法，“由于贷款困难，几十年前，只有家境好、人脉强的人才能选择投

资租赁性房地产”。但现在情况有了改变。如今的银行主动向你提供投资性贷款。从前的人想

要借款用于投资，要支付的利息比自住房贷款高整整1％。可这都是陈年皇历了。在其他英语

国家，银行对房东贷款，尚未变得如此热心。

在其他国家，投资租赁性房地产，是不能免税的。可我们的房地产投资人，有息贷款和其他

支出（无须审核）全部免税，另外还可扣除建筑物及其设施的折旧。倘若我们有了资本收益

，按税率的一半缴税。在递交给澳大利亚生产委员会（Productivity

mission）对初次住房所有情况的调查报告中，央行引用了一个例子：假设某人买

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