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泰国迅速地打开大门，吸引来了大量外资。原来一向缺乏资金的泰国居然出现了资金过剩的现象，借贷非常容易。许多缺乏资金的中小企业得到资金之后，创造了许多工作机会，产业部门得到较快的发展，人民生活水平也得到相应的提高。但是，随着时间的推移，其负面影响也越来越严重。

在金融自由化的旗号之下，泰国中央银行对外债几乎不加任何管制。企业、财务公司和商业银行都可以直接对外举债，并且通过外汇市场结汇得到很高的资金流动性。1993年，泰国开始对外开放金融市场，因泰国国内求贷资金的利息率大大高于国际市场，国际市场的大量资金涌入泰国寻找利润。因此，进入泰国的外债迅速增长，从1992年的200亿美元增加到1995年的659亿美元，1997年高达934�2亿美元。丰厚的房地产利润，促使房地产商向银行大量贷款。对于外资来说，进入或撤出泰国都非常容易，手续简单，成本很低。由于撤除了所有障碍，自80年代后期，大量外资源源不断地流入泰国。

于是泰国人陷入了与其他国家一样的行为误区，泡沫经济给投资者制造了一个幻觉：与其把资金投入实际产业部门，辛辛苦苦还赚不到大钱，还不如投入股市和房地产，有可能在很短的时间内获得高额利润。与日本泡沫经济的不同之处是，大量外国资金突然涌入泰国是导致泰国泡沫经济的一个重要原因。

投机主导　泡沫积聚

1992年，泰国新政府上台以后，推出一系列政策推动了土地价格的上涨，其中包括土地重估、在一些城市对容积率的规定、在曼谷推行了新的规划（master　plan）。同时，泰国的证券交易委员会也对上市的房地产公司提出了“必须保持充足的土地储备”要求。显然，这些政策对于房地产市场都起到了推波助澜的作用，大量的开发商和投机者都涌入了房地产市场，而银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的发生。

在国际资本的炒作下，泰国曼谷等大城市的房地产价格迅速飞涨。泰国房地产业的超高利润吸引了更多的国内和国外资金。从1989年至1996年的七年内，国内发放的住房贷款总额增加了5倍多。1996年房地产投资额占外国直接投资额的一半。一栋栋豪华的宾馆和写字楼在曼谷等地拔地而起，此外还大量兴建度假别墅和高尔夫球场。在　1997年，泰国空置的新住宅有85万套，仅在曼谷就有35万套空屋，房屋空置率超过21％。曼谷已经有了两座国际会议中心，从各种角度来看都足够了，可是仍有四座要投资兴建。医院的病床数超过实际需要3倍多，但是仍然盲目投资扩建。许多拥有土地的人几乎是在一夜之间就变成了腰缠万贯的富豪。炒卖房地产似乎成了非常保险的发财捷径。

第七章　中国房市存在泡沫吗（8）

经济衰退　泡沫破裂

泰国房地产业迅速发展的同时，泰国的股市也空前活跃，泰国的富人一夜间大量出现，超前消费之风盛行，泰国居然成为奔驰车的第三大进口国，银行贷款也大幅增加；同时，股市房市投机活动猖獗，利率升高，劳动力的平均劳动工资水平上涨，国家也盲目发展资本和技术密集型产业，但效果不佳，造成亏损，这些都抑制了实质性产业的发展，最后危机终于爆发。

进入1996年以来，由于国际机电产品市场的需求低迷，泰国在国际市场中的地位急剧下降，贸易赤字更为严重，当年泰国的经常项目逆差高达147亿美元。而当时泰国政府对国际环境的判断和经济决策又出现一系列失误（如误认为香港回归和台海紧张局面将给泰国带来大量来自中国香港地区和台湾地区的投资），再加上泰国金融系统本身的状况不佳，而监管力量又十分薄弱，这些都使得市场对于泡沫已经有所察觉。

此外，外资的撤退加剧了泡沫的破灭，而促使外资做出这个决定的原因还在于泰国经济的衰退。很多国际投资基金已经着手撤出泰国，从而对泰国的汇率造成了巨大的压力。虽然泰国中央银行曾在1997年5月进行过泰铢保卫战，但最终不得不放弃固定汇率制度，实行“管理下的浮动汇率制度”；从而导致汇市和股市的超幅下跌，泰铢贬值1倍以上。从1995年底开始，泰国的股市出现下跌，到1997年4月已经下跌了70％，其中房地产类股票累积跌幅高

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