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在海南省房地产泡沫疯狂膨胀的年代，全国各地的热钱纷纷流入海南，使得每平方米的房地产以每天二三百元的速度上涨。在这种投机气氛下，在房地产最为狂热的时候，海南7000多家公司中，至少有5000家企业参与过房地产交易，而在这5000家企业中大约只有几百家因为某些原因实现了胜利大逃亡吉剑锋�我国防范房地产泡沫的政策研究［D］�福州：福州大学，2004�。

1995年，当这股挟带着巨大泡沫的经济狂潮尘埃落定时，全国有800多亿的资产就像“烂尾楼”一样被钉在这片土地上。房地产泡沫过后，550多幢“烂尾楼”遍布于海口、三亚，随处可见的“烂尾楼”赤裸裸地在向世人诉说着10年前的狂躁，展示着房地产泡沫破灭过后的伤疤。尤其是那么多“烂尾楼”的存在，严重影响了外来投资者的信心。而与房地产业息息相关的耕地占用税、土地出让费、营业税、契税这“四大财源”几乎全部消失，海南经济跌入低谷。泡沫破灭后，海南经济陷入了长达五年之久的低迷。

表7…51987～1995年海南省房地产价格变化情况周成主�中国房地产市场年鉴1996�中国计划出版社，1996�txt电子书分享平台

第七章　中国房市存在泡沫吗（11）

年度平均价（元/平方米）涨幅（％）

1987年975

1988年135038

1989年上半年13500

1989年下半年975…28

1990年125028

1991年140012

1992年5000257

1993年上半年750050

1993年下半年4000…47

1994年3500…13

1995年上半年3150…10

由于中国当时处于经济转轨阶段，市场经济体制正在逐步建立而市场还远未成熟（特别是房地产市场），因而中国房地产泡沫的成因又有自己的特殊之处。

1992年初，中国东部沿海地区大大加快了改革开放的步伐，大量资金涌入这些地区。对未来地价走势的良好预期引发了大量的土地投机。在这种投机气氛下，在房地产最为狂热的时候，海南7000多家公司中，至少有5000家企业参与过房地产交易，它们大都通过各种关系，采取合法、非法手段批到土地，然后拿地皮作抵押向银行贷款，拿到贷款之后再将地皮炒出去。在这些炒家的哄抬之下，地价、房价短期内暴涨。投机需求造成的地价暴涨造成更大的土地投机，最终形成地产泡沫。因此，土地投机是海南房地产泡沫形成的直接原因。

房地产泡沫留给海南的遗产是数目巨大而不详的金融不良资产。房地产狂热而无序的投资开发，造成企业资金被“压死”，民间资金被“套牢”，严重影响了国民经济的发展。在1992年到1998年之间，全国GDP峰谷落差平均为4个百分点，而海南省为35�9个百分点，大起大落，位居全国之首。

房地产泡沫始于金融业的混乱和失控。当时各路资金通过各种渠道竞相涌进海南，除四大商业银行扮演主角外，被卷进来的还有股份制银行、城市信用社、农村信用社、信托公司、财务公司、大型国企、乡镇企业和民营资本以及各种名目繁多的集资款，最终从泡沫中全身而退者却寥寥无几。在这一轮房地产泡沫中，最大的赢家是从金融机构贷款的个体商人，最大的输家是拥有所谓房地产抵押物的金融机构。

北海市房地产泡沫

北海市位于广西壮族自治区南缘，直到20世纪80年代末，还仍然是坐落于北部湾东北海岸上的一个宁静的海滨城市。1992年，北海市抓住邓小平同志南巡讲话的机遇，试图借助自身的地理位置和资源的双重优势，采取“土地成片批租、成片开发”的发展战略，实行所谓的“低门槛”政策，以使经济迅速增长。然而，正是由于这一“低门槛”政策的实施，把依靠炒作房地产作为城市发展的一种模式，使得北海一时间成为全国热点投资城市，全国各地的资金纷纷涌入北海，圈地造房，整个城市成了一个名副其实的大工地。但是，真正兴办实业的寥寥无几，真正的投资者逐步撤出。

1992～1994年，北海批租土地面积为67�75平方公里（按规划蓝线图计算为83�84平方公里），相当于原城区面积的5倍。其中，大部分为开发区用地，面积共44�64

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