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居民收入水平变化不大，致使该指标持续增大，则表明该地区房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上涨。当市场中的房价收入比一直处于高位，超过了一定的临界值，而房地产市场不存在萎缩的迹象时，则说明群体性投机行为已较为严重，房地产泡沫很可能已经产生。书　包　网　txt小说上传分享

第七章　中国房市存在泡沫吗（14）

世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，认为房价收入比在4～6倍之间较为适当，也就是说假如家庭年收入为1，合理的房价应当是家庭年收入的4～6倍之间。房价收入比高于6倍，就难以形成买方市场。要使人们买得起房，房价收入比要在5（最好是4）以下。发达国家的房价收入比一般在1�8～5�5倍之间（美国1991～2001年的房价收入比较稳定，平均是3�97倍），发展中国家合理的房价收入比在3～6倍之间。因此，一般认为，房价收入比保持在6�0以内，就不会出现房地产泡沫。

房屋租售比

房屋租售比，即“房价/房租比”，是国际上常用的又一个衡量房地产泡沫的重要指标，租售比是住房售价与月租赁价格的比值，主要用来判断房地产是否具有长期投资价值。通常情况下，如果房屋的价格出现持续大幅上涨，而且这个上涨是由于房屋资产的内在价值的提高造成的，那么必然会伴随着租金的增长，租金增长的速度也会加快，投资要求的回报率提高。那么，在这种情况下，租售比将不会大幅增高。

如果市场中的租金持续不能赶上房价的上升速度，作为一个投资市场来说就有可能出现泡沫问题了。一般来说，如果房价相对月租金收入的比例能保持在200～250倍之间，就可能是一个比较正常的范围。

银行信贷指标

房地产类贷款包括房地产开发贷款和个人住房贷款。银行信贷指标主要包含三个方面：房地产类贷款的增长率、房地产贷款占银行全部贷款的比重、新增房地产类贷款占全部银行新增贷款的比重。通过这些指标的变化，可以反映出信贷资金在房地产业集中的程度和潜在的风险。若信贷资金流入房地产业的比例过高，则表示银行资金投向房地产市场的速度过快，泡沫的成分就会较大。

五、中国城市房地产泡沫程度比较

我国近年来房地产行业整体上飞速发展，然而不同区域的发展情况还有着不同的特点，本节将针对我国35个大中城市房地产行业及市场的发展现状，给予评价和对比。

1�各大城市房地产投资总额/固定资产投资总额——哪里房地

…………………………………………………………………………………

产投资多

……………

这一指标可以反映用于房地产业的投资占某一地区全部固定资产投资总额的比例，用来说明某一地区当年有多少资金投入到房地产业。

表7…152006年35个大中城市房地产投资总额/固定资产投资总额排名

（单位：亿元）

排名城市名称生产总值全社会固

定资产投

资额房地产

投资额房地产投资

总额/固定资

产投资总额

1北京市7720�333086�31719�955�73％

2福州市1656�94696�69301�1843�23％

3深圳市5684�391272�26460�6836�21％

4合肥市1073�86780�61280�6435�95％

5南宁市861�9407�75139�0734�11％

6厦门市1162�37649�21213�9332�95％

7广州市6068�411696�38556�7932�82％

8长沙市1790�66927�77303�8632�75％

9成都市27501899�6619�1732�59％

10上海市10296�973925�091275�5932�50％

11杭州市3440�991373�24442�4532�22％

12海口市350�06158�2350�4731�90％

13沈阳市2482�491701�08538�2931�

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