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说完,我买了单就走。 李自为在停车场很不解地问我:“天总,你怎么改性了,今天明明可以到口的肉怎么不吃啊?”
我笑了笑:“你小子懂什么,这是战略战术的问题。再说,要不是你要看电影,我能这么早走吗?”我这是一个甜枣。 李自为一看表,哎了一声,开车便走。 我望着他的车灯消失在灿烂的车河之中,轻轻叹口气,打了个电话给王巍巍,说我现在就过去。
作者:天佑中华A 回复日期:2008…7…18 16:34:31
第三十三章
很多人都认为开发商都是些借着政策发不义之财的奸商,可是,事实上,开发商在全国性的房价上涨风潮中一直处于一个很尴尬的地位。一方面,他们要冒着巨大的风险来面对一天比一天高的土地成本和政策成本,忍受着政府和政府官员的盘剥;另一方面,还要忍受着消费者的各种指责,当着黑心肝的代言人。我在做第一个房地产项目时,除了地价,我们要交六十四项行政性收费。我和莫小平在核算成本,她深有感慨地说,如果这些收费减少一半,中国的房价至少降三分之一。为了少交或者免交某些费用,开发商必须想方设法拉关系走后门。我一直认为房价过高最大的问题,在于开发商对政府官员的行贿贿行为由买房者承担。而国家对房屋价格的控制事实上是加大了税收,但是高税收最后转嫁到了购房者身上。中国最大的房地产商是谁?各级政府,它们利用手里的土地批租,然后再向房地产商收取各种名目繁多的费用,等房子建好了,卖出了它们还要向房地产商和购房者收税。房地产商有风险,可是,各级政府那是包赚不赔啊。其实房地产也是风险投资项目,只是和股票等玩意相比,它不会一夜之间让你血本无归而已。
作为一个房地产开发商,我真希望中国各级政府的官员不要自从数据去分析GDP的增加,而是从当地普通家庭的年收入和当地的房价的比例去看。我一直想问他们一句话,你们政府认为用一个普通家庭20…30年的全部收入去换一套只能用几十年的房子,正常吗?一套房子,首付掏空了上代人的积蓄,分期付款让这代人没有什么积蓄,这是哪个国家能干出来的事情?可是这奇妙的事情就发生在社会主义的中国。房产只是众多产业中的一个,但却掏空了人们大量积蓄和未来收入。房价当然与开发商有直接关系,可是,那更多的是一种无奈。提高房价,使他们为了抵御政策风险和市场风险不得不做的自我保护。资金是有成本的,做生意的人都知道,做生意是需要流动资金的,没有流动资金,再大的企业也无法运作。所以对于开发商来说,他们更关注的是现金流,房子涨了当然好,可以赚得额外的利润,但是,你要明白一个楼盘的销售时间越长,对开发商本身越不利,只有傻瓜才会捂盘惜售,那要捂到什么时候才是个头?企业及时套现才是正路。开发商必须遵循生意规则,你如果硬要开发商要有良心,不能涨价,那我要说,这话你跟中国政府说最好。谁控制了土地,谁就控制了房价。所以,中国的房价不是控制在开发商手里而是控制在政府手里的,只是这个道理一般人不明白。囤积土地是需要巨额资金的,就像生意人所说的压货,你能压多少货?卖几十年?对有实力的房地产开发商来说,适当压一两块土地,保证公司开发的延续性,节约运营成本是完全必要的,压多了,谁有那么大的资金?有这个能力的只有政府!
房地产行业的大部分利润都被收到政府的口袋去了,尤其是在现在以拍卖拿地的现状下更是如此。说个最简单的,某城市的地王,44亿的标价,土地面积1。3709万平方米,容积率4。8,总建筑面积6。58万平方米,楼面价就是6万多。也就是说,房子还没建,政府就已经揣到自己口袋这么多钱了。国土局为什么那么容易出贪官,受贿原因全是那红线内外一米,或者容积率那零点几的小数!很多朋友都以为,开发商是想咋建就咋建,可是事实根本不是那么回事,国家政策在那里呢,土地竞拍就是一把刀,容积率又是二把刀,直接就限制了房屋总量的提高。地价是楼价构成中的一个主要因素,它的高低决定了房地产市场的走向。所以,一道政府搞房地产市场所谓的宏观调控我就发笑,他们不是少收点地价,而是加税,你说,这不是更加推动房价高企吗?
经常有朋友问我,一个平方米的房子的成本有多少?我告诉他,其实,直接成本很小,比如我这个项目,建筑成本大概在1850…2500之间。包括:土建,装饰,园林,水电!土建是指毛坯大概1200元m2,包括地下室和基础;装饰部
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