第3部分 (第1/4页)

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中国的房地产市场是不是一个大泡沫？（1）

深圳的房价在半年之内上涨50％，房价如此暴涨难道还不是泡沫吗？

有人说是，有人说不是。攻之者说有，辩之者说无，争来争去，得不出什么结论。有些人徒逞口舌之快，看见物价上涨就说是泡沫，且不知他们所说的“泡沫”究竟是何含义。如果是街头巷尾的闲谈，随便说说也就罢了，如果是认真地讨论经济问题，那么所用的语言一定要规范。

人们常说的物价上涨可以分为三类：消费品、生产资料和资产价格水平上升。价格波动原本是市场经济的基本特征，不值得大惊小怪。倘若价格暴涨，可能是经济体制出了什么问题，需要分清原因，对症下药。

如果消费品价格飞涨，我们除了要检查供求关系之外，还要研究货币供给。假如货币供给过度，大量印发钞票，很容易引起通货膨胀。

如果生产资料（例如，钢材、水泥、能源等）价格飞涨，即称之为经济过热，也就是投资过度。在市场经济中也有这种现象，使得经济体表现出经济周期。一般而言，市场经济会用经济周期的方式自我克服过度投资。人们认识到，如果周期波动的幅度过大，会造成不应有的经济损失，因此，会采取一些反周期的财政、金融政策来抑制波动幅度。我国是社会主义市场经济体制，政府的作用相当强。如果出现投资过度，很可能是政府行为。地方政府和国有企业都有着根深蒂固的过度投资的冲动。我们常说的宏观调控，主要是指调控地方政府和国有企业的投资冲动。

倘若资产价格突然暴涨，则要注意防范由于泡沫经济而冲击银行体系。在股市和房地产市场价格指数突然上升的时候，要注意分析是否存在过度投机炒作，通过“托宾税”增加证券和房地产交易成本，打击非法炒作，切断泡沫经济通向银行的渠道。

经济学对泡沫经济有非常清晰的定义，其基本特征是总需求曲线拥有正斜率。

众所周知，物价越高，正常需求越低，因此需求曲线具有负斜率。在房地产市场上除了正常需求之外，还有一种投机性需求。在投机性需求下，买进的目的是为了卖出，价格越高，需求越旺，因此投机性需求具有正斜率。社会总需求曲线也是这两种需求曲线的合成。在一般情况下，正常需求变化比较慢，而投机性需求变化很快。毫无疑问，投机活动的加剧可以改变总需求曲线的斜率。如果总需求曲线的斜率由负变为正，就可以将这个经济体定义为泡沫经济。在泡沫经济状态下，市场机制失灵，不存在稳定的均衡态。在外部干扰下很可能出现剧烈的震荡，价格大起大落。理论和实践证明，股票和房地产市场最容易成为泡沫经济的载体。如果投机风过盛，大量资金涌入房地产市场和股市，很快就会导致社会资金流断裂，随之而来的就是金融危机。

中国的房地产市场是不是一个大泡沫？（2）

尽管理论上对泡沫经济有清晰的定义，但由于在现实中很难区分和度量真实需求和投机需求，往往只有在事后从数据分析中才能得出结论。例如，在购房者没有再度抛售之前，我们没有根据判断某种需求是否属于投机性需求。

判断房地产市场是否已经出现泡沫迹象，最重要的不是看房价上升了多少，而是要考察房价波动是否超出了历史常规。

泡沫经济和投机活动相关。投机活动最显著的特点是短期，来得快，去得也快。在泡沫经济状态下，房价和股价迅速冲上高峰，然后突然崩溃。世界上没有一个泡沫经济可以延续很长时间。例如，日本在1990年前后的泡沫经济，中国台湾在1992年前后的泡沫经济，泰国在1995年前后的泡沫经济等等。这些泡沫经济从形成到破灭，短则3年，长不过5年。没有理由把长期稳定的趋势称为泡沫经济。当人们用泡沫这个词来描述房地产市场的非正常运动时，就已经意味着这个现象是不可能持久的。人们所关心的并不是泡沫如何涨大，而是随后很可能出现的崩溃。

借用黑格尔的名言，“存在的就是合理的”。一个城市的长期房价必定具有内在的合理性。无论房价高低，既然人们几十年来居住在某个城市中，就一定有它的道理。因此，有理由认为长期的平均房价变化趋势（10年或者20

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